紫竹学区房跌价的事被刷屏。鸡血群，升学群转发频频，可是一叶先生告诉你们，这是市场行为，与学校统考的成绩无关。

　　到如今一年能够赚几百万，还有谁在意孩子的成绩？我认识的一教育界资深资历的朋友，手上拿着前滩华二的学区房，拿着对口静教院的学区房，拿着碧云上实东的学区房，但自己孩子却在复旦二附中上学，你们知道为何吗？

　　学区房是投资赚钱的，在那些对口的学校孩子面临的成绩竞争和不公平待遇会 许多，所以他挑选自己可控的学校。而在外唱多唱空的家长，甚至许多都不是家长，大多也都是为了利益。利益之下，相互博弈。有房的人盼房价涨，没房的人盼房价跌。

　　一叶团队谈的是教育，和投资无关。但作为曾经资本市场的弄潮儿，作为过来人，只在这里说一句：“我也拥有许多房产，我也觉得上海房价不会跌，但以学区房概念支撑的高房价迟早要跌。”

　　有人说，一叶你是不是脑坏了，前后矛盾。一会儿说不会跌，一会儿又说学区房要跌。

　　请注意，这里是两个概念。上海是远东第一大都市，中国经济核心支柱，人才引进极多，在中国有房即为家的传统观念下，只要入户上海都会考虑买房。所以，源源不断的人流为上海房价提供买入现金流。而买不起房子的租客，也为上海的房东提供了大量而平稳的租金收入。惜售房产的状况在上海也是会长期存在。所以，以居住和入户为准的上海的住宅房，只是被限制上涨幅度，短期基本面不变的状况下，即使出现类似上周的政策打压（事实这个打压只针对炒房客，对首套房还是利好），也不会出现大幅下跌。

　　可是，以学区房为概念的高房价迟早要跌。一个老破小，对口静教院，却开出比肩汤臣一品和翠湖的40w/平的离谱单价。隔着一条马路没有被纳入该学区的，仅有其1/4。所以，一叶说的这类以学区房为概念的炒作，会随着各种政策的出台，和老百姓的醒悟，而大幅下跌，回归到和周围一样的均价。官方虽已辟谣现在不会划片摇号，只是代表发声明时的真实状况，各位都懂的。一叶始终觉得，只要有那样一天，任何区划片摇号政策一推，虚火太盛的学区房会立刻腰斩。让我们一起拭目以待。

　　（瞎想想，有的区连统考都没有，是不是因为头头也都买了房？有闵行这次前车之鉴，估计 许多区都不敢了。即使有，排名不能发布，房价要跌的，GDP有影响的，哈哈）

　　

 

　　所有学区房概念的炒作，始作俑者是两方面力量。一是房产中介，以造势为目的，忽悠家长购买，收割高中介费。二是已拥有该学区房的家长或投资客，以孩子成绩和升学第一为口号，以通货膨胀货币贬值为忽悠，收割高差价。至于学区房究竟能否让孩子获得好成绩，一定是无关的。一叶在前面文章中早已有详细说明，这里不一一阐述。今日只针对最近闵华二统考分数低的事情，来衍生出去谈 一部分各位看不到的东西。

　　最先，对于闵华二对口的房价下跌300万，这个出售价在闵行统考前就有了，与这次统考传闻的名次并无关系。建议各位别当真。孩子成绩，还不至于让整片学区大幅下跌。

　　比起之前 许多追学区房的盲目，家长们目前早已理智 许多。自媒体的发达，数据传播迅速，2022年名额分配到校实施，未来同区竞争和同校竞争不可避免。睿智投资客和家长已经看了这点，你挑选了好的教育环境，也挑选了强悍的竞争对手。该到见好就收的时候了。

　　所以，一叶一直至今的建议是：择区比择校来得更关键。

　　那区的形势优劣看什么呢？由于中考高中率不发布，所以 许多人喜欢盯着自招预录取看。绝对错误！那只能证明学校头部同学的数量，随着暗搓搓的掐尖和不可告人的秘密，这部分内容对于学区的挑选，毫无参考意义，反而会误导。

　　那信息是房产中介和卖房人特地给接盘侠看的。因为在你们还没有入学时期，几乎每个家长都觉得自己的孩子是北清的料，是四校的料。他们就是要让各位觉得，只要买了房子，付了钱，孩子就能够在几年后进入这个名单。

　　但事实恰恰不是这么的,各位看下下图：

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　　这表是2020年闵行各初中的四校八大自招预录取区名额表。其中闵华二总共录取34人，排第三。其中四校30人，看起来成绩不错，在闵行也排得上三甲。可是你们要知道这一届是有3个市招班。三个班100人，外加几个班地段班，总共也要200+。30个四校预录取究竟出自3个市招班，还是地段班呢？无从得知。家长媒体舆论一致觉得是出自市招班。一叶先生却不这么觉得，因为花儿教师子弟和本区域有名望的子弟，也会在地段班，你们懂的。

　　在未来九龙夺嫡的自招大战之下，一方面自招人数大幅缩减，要么你的孩子龙子学校小社会内排名前十，要么你们爹妈在所在区大社会中排位前十。否则绝对不会出目前几年后的该表之中。

　　同时，以上表格隐藏也透露出了2个数据：

　　1. 地段生不肯定拿得到高中爹的名额。

　　2. 外招生不等于拿得到高中爹的名额。（概率最多30%）

　　要知道未来新中考自招名额减少，这个占比还会更低。所以，早就有先知先觉的家长看到这一状况，已经先知先觉地考虑出售了。也奉劝 一部分买房求好成绩家长，别太天真。没背景的地段生，大概率是分母。也奉劝 一部分跨区被掐尖的学霸，别太天真了，大概率要逼你们参加找中考为学校拉分。以上状况适用于每一个有掐尖的学校。

　　再让我们来看下这张图：

　　

 

　　2020年华二和华二紫竹分对各区的录取人数和分数线

　　零志愿是看中考成绩，没有猫腻。信息能最立即反应区里同学成绩状况。由于零志愿分数线和招生人数各区是根据中考人数和所在区学校破例结合配比给的固定名额。这两家华二高是全市招生。而今年开的普陀分和宝山分2020年分别招生的60人都是在本区，所以没有记录在内。区分数线最低几家：宝山和普陀是因为本区分别消化了60个学霸，假如没有这60个起码要高10分。要知道2022年后，这优惠红利可能就减少或没有了。

　　由于传闻中2020年静安小升初环境出现大变动，高手越来越多，所以这表中静安零志愿分数没有参考意义。四年后会大幅涨分。而快乐长宁属于各位都不敢报，造成分数本部和分校甚至出现倒挂。（同年南模和曹二都超过600分就是明证，长宁顶端高分许多）这类倒挂会分大小年，今年估计就上去了。崇明仅一个人也就没什么参考意义。整体看其他区，基本分数线都在600分的附近，折算成750分总分在712分。由于精力和时间的分散，新中考十门总分都手稳的难度是相当大的。更何况2022后还有四大类综评。普通区内非头牌学校拿不到第一第二出去完全没竞争力，何况高年级还有自招诱惑，分心因素太多。至于其他四大八大的零志愿其实都是如此，所以没有考到585，折算成750就是696分以上，基本没可能去拼名额分配到区的外区一线市重。一叶先生也建议大家志在高远的家长，先弄明白712分和696分有多难考，在为孩子定目标。

　　选学区房，还不如根据孩子的实力选好中考所在的区。而中考的竞争形势不是看自招预录取，而是看总体的零志愿分数状况。

　　各位再看以下表格：

　　

 

　　2020年各区零志愿录取人数

　　

 

　　2020年四校和七宝的零志愿分数

　　看了后，是不是认为期望渺茫，有点绝望的感觉？

　　请根据你们孩子的学习状况，根据你们对孩子的预期高中的目标，对照所在区去找录取人数，你们能够轻松发目前哪个区会机会更大。而目标四校和七宝的牛娃家长，先不要发什么宏愿，先考虑怎么让孩子在750分的总分中考到712分吧。

　　因此，努力是第一位，家长为孩子做出的挑选是第二位。把期望放在学区房上，还不如依靠自身努力，加上挑选正确中考所在区。

　　一叶建议择区幼升小就能够先考虑，小升初是最后一次调整机会。假如到中考在跨区裸考，仅有20%的名额，你们基本就告别市重点了。

　　梦，人人都能够做。但醒来还是真实的，估计仅有千分之一的机会。