房地产估价师考季已经来临，广大考生已经陆续进入了备考状态，为了使大家的复习更有针对性，建设工程网校特别整理了房地产估价师各科目的考试特点及学习方法，希望对大家有所帮助
考试内容：矛盾综合体
考试难度：理论理解难度大，计算题题多量大题难，题目综合性强，是通过难度最高的一门课，是估价师考试四门中通过率最低的一门。
二、学习方法
复习基础：记忆型题以教材为基础，计算题以真题为基础
几乎所有的记忆型题目考试的内容均在大纲与教材范围内，但一般最后的计算题中会出现例题中没有的题型，因此必须把近几年的真题计算看懂、学会、做熟。
执业资格考试，不仅仅是考绝对水平，也考相对水平，偶尔出现的偏题你不会，大多数人也不会，对考试的结果影响不大。大家不必纠结于此，以一颗平常心去应考。
怎么学：抓大放小（该放弃时就放弃）
65个选择题和判断题，涉及到考点将近200个，教材中的每个地方都有可能考，也就意味着，你看的教材中的一部分的内容是不考的，重点恒重，所以重点培养比普遍撒网更有效
怎么找重点：高频考点
高频考点占到考题的70－80%，保证高频考点的正确率就能保证通过考试
复习程序：先听课－再做题－再看书（可多次）
如何重点培养？先听课再看书，比先看书再听课更有效。先看书，是用成本最高的方法来解决问题的笨办法。
不要为了看到一个偏题考点多花5天时间，不值得。
怎么学：练习不能少
不能光听课、光看书，不做题。通过做题，才能加深对知识点的理解，才能帮助记忆，才能查漏补缺，才能对知识融会贯通。
做错的题要标记，下次只做错题库。
练什么，练真题（注意时效性），尤其是最后的计算题，一定要能独立在规定的时间内完成。
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房地产估价理论与方法课程特点
考试--标准化客观题为主和综合型计算题相结合
客观题都有标准答案，答案都是比较严谨的。选择出的答案，都有明确的理由。如果对于考点的知识点掌握的比较好，选出正确答案，还是比较容易的一件事。
主观题是两道大计算题，考点主要是四大方法（比较法、收益法、成本法和假设开发法）的计算，中间有一些复杂的障碍设置，计算麻烦一些，需要心细一些。
内容--记忆与理论相结合
和其他注册资格考试相比，如注册一级建造师、注册造价师等相比，房地产估价师考试内容相对较少。
《房地产估价理论与方法》教材上的内容，是注册房地产估价师从事房地产估价工作的看家本领。大家可以利用考试学习的机会，强化理论基础，既顺利通过考试，又能为今后的估价专业工作打下坚实的理论基础。
难度--估价师主课，理论深度大，计算题难度大
难者不会，会者不难，是从事房地产估价工作的根本，所以必须对本课程特别熟悉，每年我们网校的比较扎实的学员，考试能拿80以上的高分。
题量--题量大，时间紧
由于每年都有一定的通过率的限制，所以试题命题趋势越来越难，涉及计算的题量越来越大，单选题中有17～18题是需要计算才能出结果的；多选题中，一般也有一道计算题，判断题中有两道左右。再加上最后的两道大计算题。可以说得计算题者得天下。
计算题需要平时多加练习，提高准确性，提高熟练程度，计算要又准又快。
二、学习方法
①有要通过考试的强烈愿景
首先应该了解房地产估价师工作的性质，主要工作内容，工作的收入情况，未来的发展前景，决定从事房地产估价行业，就必须成为一名注册的房地产估价师，就要一定通过房地产估价师注册考试。
强烈的自信，给自己积极的正面心理暗示。
②把教材认真仔细通读一遍
由于本门考试以客观题和计算题为主，所有的考试范围和考试内容都在教材上，所以首先必须进行教材的通读，了解各章的全部内容，理解教材上的知识点。
第一遍以觉得能看懂教材内容为原则。觉得理解有困难的，最好做出记号，在基础班中认真听老师对该部分的讲解。
重要概念的学习方法：将概念分解为关键词，以后想到概念的时候，先想起这么关键词，然后用自己的语言，将这些关键词串联起来。
如：房地产估价，是房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产价值或价格进行分析，测算和判断，并提供相关专业意见的活动。再如P29，估价目的，就是估价委托人对估价报告的预期用途。
③认真做每章习题和近年考题
会踢足球是一码事，能参加比赛是另一码事，临门一脚是我们所希望的，所以，只看教材不做习题，是很难顺利通过考试的。必须进行针对考试的习题训练，才能更好地理解教材讲解的内容，记住考试的考点，考试中能综合运用所有的知识进行分析解题。既要有熟练速度，更要有正确率。
④通读教材，把厚书变薄，把书变成考试题。
教材读一遍绝对是不够的，通过做题，再读一遍教材，做完题再仔细读一遍教材，进行历年真题的练习，再读一遍教材，每一次都会发现和上一次的理解不一样，如同饮一壶好茶，口有余香，回味无穷，在通读教材5遍甚至更多遍以后，可以自己归纳总结每章的脉络，知识点的串联、考点的总结，把教材变成单选题、多选题、判断题和计算题，参加考试就能搞定80%以上的分值。
房地产估价案例与分析考试答题方式---手写
与前三科不同，本科考试没有涂卡的答题卡，所有的题都写在一张纸质的卷子上。所以，复习期间要勤动笔，多练字，保证字迹工工整整、卷面干干净净，相信一定会给阅卷老师一个良好的印象分。答案先不要着急写到卷子上，以免再涂改影响卷面整洁。
②考试形式---开卷
前三科考试都是闭卷考试形式，以单选、多选、改错客观题为主，答案在那，需要挑出答案，考生需要理解、辨析、记住。而第四科开卷考试，答案不知在哪？可以翻书、翻资料，题型也不同，需要手写、组织语言，题型为问答题、指错题、改错题，都与前几科有明显的不同；即使是单选题也和实际评估案例相结合，综合性强，不是教材上现成的一个知识点，需要多个知识点综合考虑。
开卷考试，考试通知要求"学生可携带纸质材料，仅限自用，不得与其他考生交换使用。"各地可以携带的资料要求不一样，有的地方只允许带教材，有的地方允许带正规出版社出版的教材和教辅材料，但不允许带自己总结的笔记和打印的资料，有的城市可以带任何资料。
大家考试一定要带上前四门课程的教材，在教材空白处也要把自己总结好的资料写上，考试能快速查找。
虽然开卷考试，考生的考试感觉就是带的资料使不上劲，时间不够用，与闭卷考试不同，开卷考试必然增加难度。在这一点上，还是闭卷考试容易答一些。但反过来，如果大家通过对这门课的认真学习，高度重视，做好充分准备（细致的资料整理），掌握答题的规律，做的历年题多了，掌握本门课的基本规律，短时间内，这科复习后是最有效果的。
③考试内容---综合性强
本科综合了《房地产基本制度与政策》、《房地产估价相关知识》、《房地产开发经营与管理》，尤其是《房地产估价理论与方法》三门教材的有关内容，范围广泛且不确定，如果考生想通过《房地产估价案例与分析》课程，就要熟悉《房地产的基本制度和政策》方面的各个知识点，问答题在很大程度上讲，就是在考大家对相关法律法规文件的正确合理应用。
这就要求广大考生一是要熟知和估价相关的法律、法规、规章、文件、规范、规程、规定，从集体土地征收、建设用地使用权出让与划拨、国有土地上房屋征收、房地产转让、房屋租赁、房地产抵押管理到房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税都要熟练合理应用。《房地产估价相关知识》要熟悉房地产拍卖、保险、物权与债权、建筑安装工程费用的构成的内容。
同时还要联系到《房地产开发经营与管理》当中的房地产开发全过程，现金流量与资金时间价值、经济评价指标及其计算方法、风险分析、投资估算。
其中联系最紧密的应该还得说是第三科《房地产估价理论与方法》，收益法、成本法、假设开发法、比较法四大估价方法结合具体案例，在这一科中得到了具体深入和灵活应用，第三科《房地产估价理论与方法》学得透、准确、到位，并且牢牢掌握房地产估价行业标准《房地产估价规范》，结合每个案例的独特之处，第四科会迎刃而解。
④考试难度-四门中相对较难
很多考生当年第二科《房地产开发经营与管理》、第三科《房地产估价理论与方法》都考了80多分，却倒在了第一科《房地产基本政策与制度》或第四科 。
《房地产估价案例与分析》，第四科开卷考试却没通过。当然，经过近二十多年的考试，我们拥有了一定数量能满足现估价业务的注册房地产估价师，根据行业发展，每年我们都有一个通过率的控制，而房地产估价师考试主要难点在第一科和第四科。
⑤考试试题答案灵活－非标准化
《房地产估价案例与分析》考试试题灵活，没有准确统一标准答案，属于开放性答案，问答题每年得分率都很惨，此题的得分率远低于其它题型，考生普遍反映问答题难度大，不知如何下手做。问答题是对考生分析问题、解决问题能力的考验。作为闭卷考试经过反复学习并不难，因为它有准确、统一的标准答案和精准的考点预测，而房地产估价案例与分析除单选题外，其他题型都没有统一、标准的答案，在教材上基本上找不到答案，找到了就不难了，就是因为找不到才难。需要大家平时多积累、总结，才能在考试时借助以前的资料迅速答上。
⑥考试深度--与实践紧密结合
考试中涉及的所有题型几乎都要和某一具体的实例结合，需要考生积攒一定的估价实践经验和分析问题、解决问题、找出答案的能力，很多考生从来没有从事过房地产估价实务活动，但这科也顺利通过了，有的学员从事房地产估价工作数年，可是第四科却答得不理想，因为考试和实践还是有很大出入的，考试就有考试的范围、规律和考试技巧，所以，本课程将和您一起学习实践中的各种估价报告，帮您透彻理解估价报告，找出这科的答题规律和答题技巧，节省您的时间，让您在最短的时间，通过我们讲课反复熟悉实践中的估价报告，更快适应考试，顺利通过本门考试。
房地产基本制度与政策命题特点
1.简单记忆性试题所占比重逐渐增大
例题1：根据《国有土地上房屋征收评估办法》，对复核结果进行鉴定时，专家组成员中房地产估价师不得少于（ ）。（2014年真题）
A.1/3
B.1/2
C.2/3
D.3/4
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。根据《国有土地上房屋征收评估办法》，对复核结果进行鉴定时，专家组成员中房地产估价师不得少于1/2。参见教材P52。
例题2：转让房屋开发建设项目，除建设用地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应达到全部开发投资总额的（ ）以上。（2013年真题）
A.25%
B.30%
C.35%
D.50%
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是房地产转让的条件以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上。参见教材P106。
2.注重基本概念与基本原理考核
《房地产基本制度与政策》采取客观性试题的形式。客观性试题主要侧重于考查应试者对基本概念、基本政策、基本制度、基本原理的理解和掌握。要求对这些基本概念、基本政策、基本制度、基本原理要注重理解，在理解的基础上记忆。
例题：编制城市总体规划和详细规划时，必须控制的城市基础设施用地的控制界线为城市（ ）。
A.紫线
B.黄线
C.绿线
D.蓝线
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是城乡规划控制线。城市黄线是指对城市发展全局有影响、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界限。参见教材P64。
3.特别注意变化或新增内容
历年考试大纲对《房地产基本制度与政策》考试内容的要求虽有变动，但基本要求还是一致的。但是有时国家政策出现调整，大纲多少就有些变化。一是当年《房地产基本制度与政策》大纲、指导教材的新增内容；二是现行法律、法规、政策的新变化内容，都是当年出题的重点。
4.注重综合知识的考核
从近几年考试来看，除综合分析题外，其他两种题型中，往往在一道试题会涉及到几个知识点。特别是通过对近几年本门课程的考试试卷分析，灵活运用的试题题型所占的比例，呈现出逐年加大的趋势，应引起我们的高度重视。特别是，考试难度、考试内容范围都在增大，给考生带来了不少压力。这主要是为了全面考核应试者的综合分析能力。如：
例题1：商品房现售条件与预售条件的不同之处有（ ）。
A.已通过竣工验收
B.取得建设工程规划许可证
C.取得建设用地使用权证书
D.取得建筑工程施工许可证
E.物业管理方案已落实
『正确答案』AE
『答案解析』本题考查的是商品房预售。商品房预售应当符合以下条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投人开发建设的资金达到工程建设总投资的25 %以上，并己经确定施工进度和竣工交付日期；（4）商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
商品房现售，必须符合以下条件：（1）出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。参见教材P110～112。
5.注重试题的灵活性
例题1：下列建设项目中，应通过出让方式取得国有建设用地使用权的是（ ）。
A.部队营房
B.国有企业办公楼
C.国家投资的核电站
D.科技博物馆扩建
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。选项ABD属于划拨形式。国家投资的核电站也是商业化运营。参见教材P27～29。
6.注重计算知识点的计算考核
某房地产开发项目销售收入为65000万元人民币，扣除项目金额为35000万元，则应缴纳土地增值税（ ）万元。（2014年真题）
A.9000
B.10250
C.12000
D.15000
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是税率和应纳税额的计算。①计算土地增值额。土地增值额=65000万元-35000万元=30000万元。②计算土地增值额占扣除项目金额比例。30000/35000=85.71%，50%＜85.71%＜100%。③选择适用公式。土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额=土地增值额×40%-扣除项目×5%=30000×40%-35000×5%=10250（万元）。参见教材P212。
7.有关法律、法规和规章条文的考核
李某购房，取得房屋所有权的时间是（ ）。 （2014年真题）
A.签订房屋买卖合同
B.付清房价款
C.记载于不动产登记簿
D.取得房屋所有权证书
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。参见教材P133。
8.重点知识重复考核
转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起（ ）日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。（2003、2010年考试真题）
A.30
B.45
C.60
D.90
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是房地产开发项目转让。《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
房地产估价相关知识
（1）命题特点：都以小题形式（全卷共44小题）考核。
尽管教材最厚，但是个人认为，在5本书中最容易攻克。《相关知识》就是纸老虎，内容看上去多，但考的不深，考生朋友不要过于纠结于单一的理论和内容。某一个具体的知识点如果学过了，还是觉得难以理解，可以放弃。
考点广泛需要掌握的基本概念多，各章中可以作为命题的知识点特别多，知识点分布广泛。
但是考得不深，难度不大。请特别重视排除法和常识判断法的应用，《相关知识》考题很多就算不背书，根据浅显的一些基础知识都是能判断出来的。复习《相关知识》不能按照传统的模式出牌，应该紧扣高频知识点和历年真题的考察点来复习，不求深，但一定要求全。
·对基本概念有大致的了解，就可以应付考试。很多题目根据我们过去已有的知识积累，和日常生活常识，也可以作出正确解答。复习的时候，理论对照现实，尽量多回顾自己在过去的工作中生活中积累的知识和经验，对于应付本门课程特别重要！
（2）本课程知识体系或内容框架及各章学习方法
（本书讲什么内容，侧重点在哪，如何学习，每章在学习时注意什么问题）
从容易理解的角度介绍本课程的知识体系或内容框架，指出各章侧重点，并说明预习本章时的方法、注意事项。
·本书的每章基本都是一个学科，各章节之间彼此相对独立。
·知识点跨度大，涉及工科（规划、环境、建筑、造价、测绘）经济学、金融学、保险学、统计、会计、法律、拍卖。
·在进行本书复习备考时，先做自己的现有知识结构的评估，看自己对哪些章，已有的基础比较好。方法：（1）阅读教材，看哪些章自己觉得容易理解；（2）尝试做几道各章节中的习题，看哪些章节更适应，成绩较好；（3）哪些章节的内容在以前的学习工作中接触较多，概念比较熟悉，有感性认识。
基础较好的章节就是重点章节，认真仔细阅读这些章节的教材，确保这些章节出现的考题得分。对于基础过于薄弱的章节（重点章节除外），可以适当放弃。
